VAŽNE OKOLNOSTI VEZANE ZA VLASNIŠTVO I UKNJIŽENJE

Prilikom kupoprodaje nepokretnosti, u pogledu isprava koje predstavljaju dokaz o vlasništvu, treba praviti razliku izmedju uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti. Napominjemo da je, u ovom trenutku, većina nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije uknjižena u registrima evidencije nepokretnosti, u većini slučajeva u registru Republičkog geodetskog zavoda – Službe za katastar nepokretnosti.

Kod uknjiženih stanova, kuća ili poslovnog prostora, pravna sigurnost kupca je svakako najbliža apsolutnoj, a imajući u vidu da je izvod iz lista nepokretnosti koji izdaje Republički geodetski zavod – Služba za katastar nepokretnosti, dokaz da je prodavac upisan kao vlasnik stana, te da na stanu ne postoje tereti bilo koje vrste, zabeležbe ili nerešeni zahevi. Ukoliko postoje upisani tereti, zabeležbe ili nerešeni zahtevi iz kojih se ne može jasno utvrditi da li se odnose na konkretnu nepokretnost ili ne, potrebno je da prodavac dostavi uverenje RGZ-SKN iz koga se nedvosmisleno utvrđuje da se isti ne odnose na njegovu nepokretnosti. Izvod iz registra koji vodi evidenciju nepokretnosti treba da bude što svežiji, a prodavca treba obavezati da pre isplate ukupne kupoprodajne cene dostavi novi izvod ili bar na dan isplate kupoprodajne cene izvršiti neposredan uvid u podate Službe za katastar nepokretnosti. Pored navedenog, prodavac mora imati i ispravu kojom dokazuje na koji način je stekao pravo svojine na toj nepokretnosti (ugovor o kupoprodaji, razmeni, poklonu, pravosnažnu odluku suda ili neku drugu ispravu na osnovu koje se može steći svojina), koja mora biti u originalnom primerku ili u overenoj fotokopiji. Poželjno je, ali ne i neophodno, da prodavac dostavi i isprave koje predstavljaju dokaz o vlasništvu njegovih pravnih prethodnika. Takođe je poželjno da isprava koja predstavlja dokaz o vlasništvu prodavca ima potvrdu Poreske uprave o regulisanoj poreskoj obavezi po toj ispravi (o plaćenom porezu ili oslobođenju od istog), u formi klauzule ili posebne potvrde, ali, s obzirom da Poreska uprava više ne uslovljava kupca da pri predaji poreske prijave preda taj dokaz, onda ista nije neophodna.

Kod nepokretnosti na kojima prodavac nije uknjižen, pravi se razlika izmedju »starih« i nepokretnosti u izgradnji, odnosno, novoizgrađenih nepokretnosti:

Kod »starih« neuknjiženih nepokretnosti, opet treba praviti razliku u zavisnosti od toga da li je nepokretnost uopšte upisana u evidenciji nepokretnosti ili ne. U prvom slučaju, kada je sama nepokretnost upisana i kada je na njoj upisano pravo svojine nekog trećeg lica, a ne prodavca, razlikujemo, opet 2 slučaja: 1) kad je u pitanju stan iz otkupa, dovoljno je da prodavac dostavi sve isprave počev od ugovora o otkupu stana do njegovog dokaza o vlasništvu; 2) kada su u pitanju nepokretnosti koje nisu iz otkupa, onda je prodavac u obavezi da dostavi sve isprave – dokaze o vlasništvu – koje predstavljaju vezu između onoga koje upisan kao vlasnik predmetne nepokretnosti i samog prodavca. U drugom slučaju, ukoliko nepokretnost uopšte nije upisana u evidenciji, potrebne su sve isprave počev od investitora izgradnje zgrade (građevinska i upotrebna dozvola, spisak-specifikacija fizičkih delova zgrade) do prodavca, kao sadašnjeg vlasnika. U svakom slučaju, trebalo bi obavezati prodavca da se do zaključenja glavnog ugovora uknjiži kao vlasnik, a naročito imajući u vidu da većina javnih beležnika ne želi da solemnizuje ugovor ukoliko prodavac nije uknjižen.

Kod novogradnje, prodavac je u većini slučajeva i investitor izgradnje, pa treba da dostavi gradjevinsku dozvolu (koja se sada izdaje u objedinjenoj procedure, pa je uvid u istu moguće izvršiti putem internet-a), overen glavni arhitektonsko-građevinski projekat, zapisnik o tehničkom pregledu objekta, upotrebnu dozvolu i spisak-specifikaciju posebnih fizičkih delova objekta, sve u zavisnosti od toga u kojoj fazi izgradnje je objekat i koja vrsta objekta je u pitanju, kao i zaključen ugovor sa Direkcijom za građevinsko zemljište i izgradnju  i potvrdu navedenog javnog preduzeća, ukoliko je naknada za uređenje gradskog gradjevinskog zemljišta isplaćena u celosti. Mišljenja smo da objekat u izgradnji ne treba isplaćivati u celosti dok investitor ne dobije upotrebnu dozvolu, ili, bar, zapisnik o tehničkom pregledu sa pozitivnim mišljenjem Komisije, jer su nakon toga rizici svedeni na minimum. Investitor takodje treba da dostavi izvod iz lista neporekretnosti, kao dokaz o njegovom pravu korišćenja, odnosno, pravu svojine ili pravu zakupa na zemljištu. Ukoliko je više investitora označeno u građevinskoj dozvoli, potrebno je izvršiti i uvid u ugovor o zajedničkoj izgradnji ili ugovor o fizičkoj deobi, a da bi se utvrdilo da li je konkretna nepokretnost u isključivom vlasništvu prodavca, osim u slučaju kada se svi investitori pojavljuju kao prodavci.

Smatramo da naročito treba biti oprezan pri kupovini neporketnosti na kojima je prodavac vlasnik po osnovu ugovora o poklonu i u tom slučaju treba tražiti kod javnog beležnika overene izjave ostalih nužnih naslednika poklonodavca, kojima će potvrditi da su sa ugovorom o poklonu i prodajom nepokretnosti saglasni.

Prodavac je u obavezi da dostavi i kod javnog beležnika potvrđenu (solemnizovanu) saglasnost supružnika za prodaju nepokretnosti, a ukoliko svojinu nije stekao u toku trajanja zajednice života u braku, u obavezi je da dostavi izvod iz matične knjige rođenih ili drugi dokaz da predmetna nepokretnost nije stečena u braku, odnosno, da je izvršena deoba zajedničke imovine.

Ukoliko prodavac nepokretnost prodaje preko punomoćnika, bilo iz reda advokata ili punomoćnika koji nije advokat, punomoćje mora biti potvrđeno (solemnizovano) od strane javnog beležnika. Ovo je tzv. specijano punomoćje, koje mora sadržati ovlašćenje za sve radnje potrebne za prodaju nepokretnosti, naročito mora sadržati ovlašćenje za zaključenje ugovora, ovlašćenje za otvaranje deviznog ili dinarskog računa kod poslovne banke, radi prijema kupoprodajne cene, zastupanje pred poreskim organima i slično.

Najzad, kada je predmet prodaje nepokretnost koja se nalazi u susvojini dva ili više lica, svaki suvlasnik mora zaključiti ugovor o prodaji. Ukoliko se prodaje samo deo nepokretnosti, ostalim suvlasnicima mora biti upućena ponuda po pravu preče kupovine, s obzirom da su oni nosioci ovog prava po samom zakonu. Ukoliko ponudu odbiju ili se na istu ne izjasne u roku od 15 dana od dana prijema ponude, suvlasnik je ovlašćen da nepokretnost proda trećem licu, pod istim ili lošijim uslovima. Ali, izričito odbijanje ponude mora biti dato u formi sudske ili javnobeležničke overe, a u slučaju »ćutanja« ponuđenog, suvlasnik mora imati pismeno sa upućenom ponudom, kao i dokaz o upućivanju ponude preporučenim pismom sa povratnicom.

NAČIN REALIZACIJE KUPOPRODAJE

Kada se postigne dogovor oko svih elemenata kupoprodaje, uobičajeno je da ugovarači zaključuju predugovor o kupoprodaji, kojim te elemente i u pismenom obliku ugovaraju. Prilikom zaključenja predugovora, kupac prodavcu predaje kaparu, čija visina je stvar dogovora, a prema običajnom pravu iznos 10 % od ugovorene kupoprodajne cene. Predugovorom se utvrđuje i krajnji rok za isplatu ostatka kupoprodajne cene, zaključenje glavnog ugovora i predaju nepokretnosti u posed kupcu. Shodno zakonskim odredbama, predugovor mora imati istu formu kao i glavni ugovor – dakle, formu javnobeležničke potvrde (solemnizacije). Ukoliko prodavac u momentu zaključenja predugovora ne poseduje sve potrebne isprave, a po mišljenju advokata je iste moguće pribaviti, ova obaveza prodavca se unosi u predugovor, kao uslov za zaključenje glavnog ugovora.

Na dan zaključenja glavnog ugovora, kupac isplaćuje prodavcu ostatak do punog iznosa kupoprodajne cene, a prodavac uvodi kupca u posed nepokretnosti, ispražnjene od lica i stvari. Isplata kupoprodajne cene u stranoj valuti, vrši se preko poslovnih banaka, prenosom sa deviznog računa kupca na devizni račun prodavca. Ukoliko su računi oba ugovarača otvoreni u istoj banci, što je preporuka i što ugovarači obično i čine, transfer se vrši istog trenutka, a bančina provizija je znatno manja nego ukolio se vrši međubankarski transfer. Provizije banaka su različite, određene u procentu u odnosu na transferisani iznos (uglavnom 0,2 %) ili u fiksnom iznosu (od 1.000,00 do 8.000,00 dinara), pa treba izabrati što jeftiniju banku, jer se radi o ad hoc transakciji.

Prilikom potvrđivanja (solemnizacije) predugovora ili ugovora,javnom beležniku treba dati na uvid lične isprave kojima se dokazuje identitet ugovarača, kao i izvod iz lista nepokretnosti, bez tereta, zabeležbi ili nerešenih zahteva, po potrebi, uverenje RGZ-SKN da tereti, zabeležbe i zahevi ne postoje, osnov sticanja prava svojine za prodavca i izvod iz matične knjige rođenih za prodavca, kao dokaz o bračnom statusu. Javni beležniksamo potvrđuje (solemnizuje) predugovor ili ugovor, ne sačinjava ih, što znači da ugovarači donose tekst predugovora ili ugovora koji je prethodno sačinjen od strane advokata, koga angažuje posrednik. Samo u jednom slučaju javni beležnik i sačinjava predugovor ili ugovor (u formi janobeležničkog zapisa), a to je slučaj kada je ugovarač lice koje nema poslovnu sposobnost (maloletnik ili lice kome je oduzeta poslovna sposobnost). Javnobeležnički troškovi padaju, uglavnom,na teret kupca, a zavise od visine ugovorene kupoprodajne cene.

STAMBENI KREDITI

Kada kupac nepokretnosti stan kupuje putem stambenog kredita, nema velike razlike u odnosu na kupovinu putem sopstvenih sredstava, ali neke specifičnosti postoje.

Kupcima savetujemo da se pre odluke da daju kaparu, detaljno raspitaju u banci da li ispunjavaju uslove koji se tiču njihovih primanja, godina starosti i ostalih uslova, a u pogledu uslova koji se tiču same nepokretnosti, informaciju da li je ta nepokretnost podobna za kupovinu iz kredita mogu dobiti od posrednika u prodaji. Pored kamate i fiksnih troškova koje imaju prema banci, a koje je u banka u obavezi da im unapred predoči, kupac snosi troškove sačinjavanja nalaza i mišljenja veštaka građevinske struke, koji procenjuje vrednost nepokretnosti koja se daje kao obezbeđenje, odnosno, koja se stavlja pod hipoteku, troškove osiguranja kredita (kod nekih banaka se ne naplaćuju), kao i troškove vezane za založnu izjavu i uknjižbu hipoteke, koji se plaćaju pre realizacije kredita i koji nisu beznačajni, pa ih na vreme treba ukalkulisati.

Kapara koju kupac predaje prodavcu, banka tretira kao učešće kupca pri dobijanju stambenog kredita, a minimalno učešće je 20 % od ukupne kupoprodajne cene. Isplata kreditnih sredstava vrši se uglavnom na dan zaključenja ugovora u kupoprodaji, ili nekoliko dana nakon toga, i to u dinarskoj protivvrednosti, po srednjem kursu NBS na dan realizacije kredita. Kreditna sredstva se uglavnom uplaćuju direktno na račun prodavca, a on odmah daje nalog za konverziju u strana sredstva plaćanja. Stoga je kupac u obavezi da odmah naknadi prodavcu troškove kursne razlike za konverziju dinara u drugu valutu. Savetujemo kupcima da pre realizacije kredita ugovore sa svojom bankom što povoljniji kurs (dogovor je moguć) ili da za tu potrebu obezbede ovlašćenog menjača, kod kojih je kurs uglavnom znatno povoljniji od bančinog. Neke banke isplaćuju kreditna sredstva u dinarima na račun kupca, on sam vrši konverziju i iznos u devizama prenosi (transferiše) na devizni račun prodavca.

Prodavac je u obavezi da pre isplate ukupne kupoprodajne cene potpiše založnu izjavu čiji tekst daje banka, u većini slučajeva, a javni beležnik je sačinjava u formi zapisa. Založnu izjavu prodavac daje radi konstituisanja prava izvršne vansudske hipoteke prvog reda na nepokretnosti koju prodaje. Napominjemo da se hipoteka konstituiše u korist banke radi njenog obezbeđenja prema kupcu po osnovu ugovora o kreditu, da je ista vezana za nepokretnost, a ne za ličnost prodavca. Naravno, prodavac može postaviti pitanje zašto konstituiše hipoteku, a kupoprodajnu cenu još uvek nije dobio. Razlog za to je okolnost da banka po osnovu ugovora o kreditu zaključenog sa kupcem, ne može da uknjiži hipoteku, jer kupac još uvek nije vlasnik nepokretnosti, već je zemljišnoknjižni vlasnik prodavac. Ako se kupac ne uknjiži, banka dolazi u situaciju da ne može da obezbedi svoje potraživanje, pa sa tog razloga hipoteku upisuje dok je vlasnik još uvek prodavac. Medjutim, važno je znati da ukoliko eventualno do isplate kreditnih sredstava prodavcu ne dođe banka odmah izdaje izjavu kojom se hipoteka briše, tako da za prodavca ne postoji rizik. Do sada se još nije dogodilo da je hipoteka uknjižena, a da prodavac nije primio kupoprodajnu cenu, iz prostog razloga što se hipoteka ustanovljava tek u trenutku kada je kredit kupcu već izvesno odobren.

PORESKE OBAVEZE

Poreske obaveze koje terete promet nepokretnosti opet zavise od toga da li je nepokretnost ranije sazidana ili je u pitanju novogradnja, odnosno, zavise od toga da li je u pitanju prvi promet ili je nepokretnost promenila više vlasnika.

Ukoliko je reč o prvom prometu, dakle, o prometu novogradnje, prodavac je poreski obveznik i u obavezi je da nakon zaključenja glavnog ugovora plati porez na dodatu vrednost (PDV), koji iznosi 10 % za stambeni prostor, a 20 % za ostale nepoketnosti, sve računajući na osnovicu koju proceni poreski organ, a koja je ista ili bliska tržišnoj ceni. PDV je uračunat u kuporodajnu cenu. Prodavac je u obavezi da kupcu izda račun sa iskazanim PDV-om.

Ukoliko se kupuje nepokretnost koja je više puta u prometu, bez obzira kada je izgrađena, ugovor o kupoprodaji podleže porezu na prenos apsolutnih prava, iznosi 2,5 % od osnovice utvrđene na način kako smo objasnili u prethodnom stavu, a u većini slučajeva predstavlja obavezu kupca, iako je po samom zakonu poreski obveznik prodavac. Kupac je u obavezi da podnese poresku prijavu u roku od 30 dana od dana zaključenja glavnog ugovora, a rok za plaćanje poreza je 15 dana od dana uručenja rešenja.

Dešava se da prodavci nisu regulisali porez po svom osnovu sticanja prava svojine, pa se predugovorom obavezuju da to učine do zaključenja glavnog ugovora. Za te slučajeve, potrebno je znati da poreska stopa na porez na nasleđe i poklon između lica koja su u drugom naslednom redu iznosi 1,5 %, a u daljim naslednim redovima i između nesrodnih lica 2,5 % od osnovice, dok su naslednici, odnosno, poklonoprimci prvog naslednog reda (svi potomci u pravoj liniji i bračni drug), kao i srodnici drugog naslednog reda ukoliko su sa ostaviocem, odnosno, poklonodavcem živeli u predmetnoj nepokretnosti najmanje godinu dana pre smrti ostavioca, odnosno, pre zaključenja ugovora o poklonu, oslobođeni plaćanja poreza. Po ugovoru o doživotnom izdržavanju takođe se plaća porez na prenos apsolutnih prava, po stopi od 2,5 %, a ukoliko je davalac izdržavanja naslednik prvog naslednog reda, platiće porez na deo koji ne bi nasledio po zakonskom redu nasleđivanja (primer: ako postoje dva zakonska naslednika, platiće na polovinu vrednosti nepokretnosti 2,5 %).

S obzirom da su još uvek na snazi odredbe o oslobođenju kupca prvog stana od plaćanja poreza, važno je znati sledeće: kod kupovine stana koji podleže porezu na prenos apsolutnih prava, uslov za oslobođenje je da je kupac punoletni državljanin Republike Srbije i da nije imao u svojini stan na teritoriji Republike Srbije počev od dana 01.07.2006. godine do dana overe glavnog ugovora; kod kupovine stana koji podleže plaćanju PDV-a, pored ovih uslova, potrebno je i da je isplatio prodavcu ukupnu kupoprodajnu cenu, kao i da je taj prodavac lice ili jedno od lica na čije ime je dobijena građevinska dozvola. Kod poreza na prenos apsolutnih prava donosi se rešenje kojim se utvrđuje da je kupac oslobođen plaćanja, a kod PDV-a se donosi rešenje kojim se utvrđuje povraćaj plaćenog PDV-a, u visini iskazanoj u računu koji je prodavac prikazao.

Najzad, svaki prodavac nepokretnosti je potencijalni obveznik poreza na kapitalni dobitak, koji se plaća na razliku izmedju cene po kojoj je nepokretnost prodata (prodajna cena) i cene po kojoj je prodavac stekao pravo svojine na istoj (nabavna cena), sve računajući prema procenama Poreske uprave, dok poreska stopa koja se primenjuje na tu razliku iznosi 15 %. Ne postoji porez na kapitalni dobitak za one prodavce koji su vlasnici predmetne nepokretnosti duže od 10 godine i za one prodavce koji su pravo svojine stekli nasleđem, ali samo kao naslednici prvog naslednog reda. Svi ostali prodavci su potencijalni obveznici ove vrste poreza, ali, mogu steći pravo na oslobođenje od istog, ukoliko sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti ulažu u rešavanje svog ili stambenog pitanja člana svog porodičnog domaćinstva ili ih ulažu u poboljšanje uslova stanovanja u nepokretnosti u kojoj žive, a sve u roku od 90 dana od dana prodaje. Ukoliko za navedene potrebe ne ulože sva sredstva ostvarena prodajom, već samo deo, poreska obaveza im se srazmerno smanjuje.

POLOŽAJ STRANIH DRŽAVLJANA U KUPOPRODAJNOM POSLU

Strani državljanji, fizička lica, shodno našim pozitivnim propisima, mogu otuđivati nepokretnosti i sticati pravo svojine kao i domaća lica, uz uslov da između Republike Srbije i države čiji su državljani postoji reciprocitet (uzajamnost). Republika Srbija ima zaključene bilateralne ugovore sa većinom zemalja, tako da strana fizička lica ugovore o kupoprodaji mogu zaključivati i overavati bez ikakvih dodatnih dozvola, odnosno, bez ograničenja. Strana pravna lica koja obavljaju svoju poslovnu delatnost na teritoriji Republike Srbije mogu sticati svojinu na nepokretnostima koje su im potrebne za obavljanje tih delatnosti, naravno, uz uslov postojanja reciprociteta.

Ukoliko uzajamnost sa državom stranog lica ne postoji, može se od nadležnog državnog oragana zatražiti mišljenje o tome da li je kupoprodaja moguća ili ne.

Ukoliko strani državljanin ne razume srpski jezik, javni beležnik će, prilikom potvrđivanja (solemnizacije) ugovora, tražiti prisustvo stalnog sudskog prevodioca za jezik tog ugovorača ili za jezik koji taj ugovarač poznaje.

Strana pravna i fizička lica moraju od nadležne Poreske uprave preuzeti poreski identifikacioni broj (PIB), a kako bi mogli da regulišu poreske obaveze pri prodaji nepokretnosti, odnosno, porez na imovinu kada nepokretnost kupuju.

Dakle, osim ograničenja koje se ogleda u uzajamnosti, drugih razlika u odnosu na domaća lica nema. Pitanje ostvarivanje prava na prijavu prebivališta i boravišta ili pravo na državljanstvo, nije u vezi sa pravom na sticanje svojine i sa ovim ga ne treba mešati.

Z A K U P   N E P O K R E T N O S T I

Ugovor o zakupu je jedan od ugovora koji je regulisan Zakonom o obligacionim odnosima, ali uglavnom normama dispozitivnog karaktera, što znači da ugovarači svoje odnose mogu urediti slobodno, naravno, u granicama dozvoljenog, te da ih zakonske odredbe samo usmeravaju, uz predviđanje obaveznih, odnosno, bitnih elemenata ugovora. Shodno tome, ugovorom o zakupu se moraju utvrditi predmet zakupa i zakupnina. Vreme trajanja zakupnog odnosa nije bitan elemenat, ali se uobičajeno uvek ugovara.

U pogledu predmeta zakupa – nepokretnosti koja se daje u zakup, bitno je utvrditi da li zakupodavac ima takvo pravo na predmetnoj nepokretnosti po osnovu koga je ovlašćen, shodno pozitivnim propisima, istu dati u zakup. Obično je to pravo pravo svojine zakupodavca na konkretnoj nepokretnosti, mada je moguće, iako znatno ređe, da je zakupodavac nosilac neke druge vrste prava koje mu dozvoljava da zaključi ugovor o zakupu (na primer: pravo zakupa kada se dozvoljava zakupcu da nepokretnost da u podzakup). Stoga treba proveriti dokaze o vlasništu zakupodavca (izvod iz registra nepokretnosti, ugovor, sudska odluka i slično) ili dokaze o nekom drugom pravu. Pored navedenog, treba utvrditi identitet zakupodavca, a ako je zakupodavac pravno lice, preduzetnik ili država, treba utvriditi da li je lice sa kojim se ugovor o zakupu zaključuje ovlašćeno za zaključenje ove vrste ugovora. Naravno, i zakupodavac treba da postupi isto kada se radi o identitetu zakupca. Ukoliko umesto jedne ili druge strane ugovor o zakupu zaključuje punomoćnik, punomoćje mora sadržati ovlašćenje za preduzimanje svih radnji vezanih za zakupni odnos.

Zakupnina je drugi bitan elemenat ugovora o zakupu i ona mora biti izražena u novčanom iznosu, u domaćoj ili stranoj valuti. Shodno zakonu o deviznom poslovanju, dozvoljeno je ugovaranje u stranoj valuti, ali plaćanje mora biti u dinarskoj protivvrednosti. Jedan od izuzetaka koji navedeni zakon pravi, a kojim se dozvoljava i plaćanje u stranoj valuti, jeste ugovor o zakupu. Dakle, dozvoljeno je plaćanje stranim sredstvima plaćanja, ali, naravno i samo ukoliko se to plaćanje vrši preko deviznih računa kod poslovnih banaka. Plaćanje u dinarima je slobodno, pa se može vršiti i na ruke zakupodavcu. Ukoliko su jedan ili oba ugovarača pravna lica, plaćanje se vrši uglavnom ili uvek preko računa u poslovnim bankama, i kada se plaćanje zakupnine vrši u dinarima. Komunalni troškovi, troškovi električne energije, telefona i slično, a koji uglavnom padaju na teret zakupca, ugovaraju se posebno; ređe, oni se uračunavaju u zakupninu.

Najzad, u pogledu vremena trajanja zakupnog odnosa, odnosno, roka na koji se ugovor o zakupu zaključuje, treba razlikovati zakupe sa neodređenim i sa određenim vremenom trajanja. Prema Zakonu o obligacionim odnosima, kada trajanje zakupa ugovorom nije određeno, svaka ugovorna strana može drugoj strani uputiti otkaz ugovora, sa otkaznim rokom koji po zakonu iznosi 8 dana, što ne dira u pravo ugovarača da ugovore duži otkazni rok, a kada je ugovor zaključen na određeno vreme, on prestaje istekom roka na koji je zaključen. Zakon ne predviđa mogućnost otkaznog roka kod zakupa na određeno vreme, ali u praksi se otkazni rok ugovora i u ovom slučaju. Ukoliko zakupac nastavi sa korišćenjem predmetne nepokretnosti nakon isteka roka na koji je ugovor o zakupu zaključen, a zakupodavac se tome ne protivi, smatraće se da je zaključen novi ugovor, pod istim uslovima kao i prethodni, sa neodređenim rokom trajanja. Ovu situaciju predvidja Zakon o obligacionim odnosima, između ostalog i zato što ugovor o zakupu spada u ugovore kod kojih forma ima manji značaj.

Pravo zakupa prati nepokretnost na kojoj je ustanovljeno, što znači da zakupac ima ista prava i obaveze prema novom vlasniku nepokretnosti, ali i pravo na otkaz ugovora, poštujući zakonske i ugovorene otkazne rokove.

Troškove redovnog održavanja nepokretnosti, odnosno troškove sitnih popravki i same upotrebe nepokretnosti snosi zakupac, dok je zakupodavac u obavezi da snosi troškove investicionog održavanja i troškove održavanja nepokretnosti u ispravnom stanju. Zakupac je u obavezi da se prema nepokretnosti odnosi s pažnjom dobrog domaćina, odnosno, privrednika, ne odgovara za štetu koja na nepokretnosti nastane usled više sile, ali odgovara za svu štetu koju prouzrokuje namerno ili nepažnjom. Za troškove adaptacije ili investicionog održavanja nepokretnosti koje je ima zakupac, bilo što je tako ugovoreno, bilo što zakupodavac iste nije snosio, a bio je dužan, zakupac ima pravo na naknadu. Medjutim, zakupac nikada za ulaganja u nepokretnost kojima je uvećao njenu vrednost ne može tražiti utvrđenje prava susvojine na nepokretnosti. Njegovo pravo je uvek samo obligaciono, on može samo tražiti novčanu protivvrednost, i to vrednost u vreme kada traži ovu naknadu. Zakupodavac odgovara zakupcu za sve materijalne nedostatke na nepokretnosti, kao i za pravne nedostatke koji isključuju ili ograničavaju pravo zakupca. Otkaz ugovora bez ostavljanja otkaznog roka zakupodavac može uputiti zakupcu ukoliko nepokretnost upotrebljava protivno ugovoru ili njenoj nameni ili u toj meri zapušta njenog održavanje da za zakupodavca postoji opasnost od nastanka štete, kao i u slučaju neplaćanja zakupnine u ugovorenom roku. Po prestanku ugovora, zakupac mora vratiti nepokretnost zakupodavcu u stanju u kome je primio, ne računajući oštećenja nastala usled dotrajalosti ili redovne upotrebe.

Strana pravna i fizička lica ugovore o zakupu nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije mogu zaključivati slobodno, pod istim uslovima kao i domaća. Izuzetno, posebnim zakonima ova njihova prava se mogu ograničiti, ali su ti slučajevi zanemarljivi. Ugovori o zakupu se obično sačinjavaju kao dvojezični, a zakupodavac je u obavezi da nadležnim organima izvrši prijavljivanje boravišta stranog državljanina u predmetnoj nepokretnosti. Za ove ugovore je karakteristična tzv. “diplomatska klauzula”, kojom se i kod ugovora zaključenih na određeno vreme, predivđa pravo zakupca da može uputiti zakupodavcu otkaz ugovora u bilo koje vreme, a ustanovljenja je u praksi sa obrazloženjem da strane diplomate i predstavnici stanih pravnih lica nikada sa sigurnošću ne mogu znati koliko će ostati na svojim pozicijama u Srbiji.

Porez na prihode od izdavanja sopstvene nepokretnosti je porez koji tereti ugovore o zakupu. Poresku osnovicu čini visina mesečne zakupnine, umanjena za normirane troškove (25 %)ili stvarne troškove (koji se moraju dokazivati), a poreska stopa je 20 %. Poreski obveznik je zakupodavac – fizičko lice, a ali ukoliko je zakupac pravno lice, onda se ova obaveza prevaljuje na zakupca. Poreske prijave se, od prvog januara 2016. godine podnose u elektronskoj formi, pa iz tog razloga prodavci moraju imati sertifikovani elektronski potpis (što se sertifikuje u MUP-u).